O crédito imobiliário caminha em 2013 para virar a maior operação de financiamento à pessoa física do mercado bancário brasileiro. Com um ritmo de crescimento anual próximo de 35%, os portfólios têm chances de ultrapassar o crédito pessoal e, ao mesmo tempo, vencer a barreira dos R$ 100 bilhões desembolsados com recursos da poupança. Em um período em que as modalidades de consumo lutam para superar a inadimplência elevada, é um cenário de fazer inveja.

Até novembro do ano passado, o crédito habitacional para pessoa física somava R$ 269,6 bilhões, enquanto o crédito pessoal totalizava R$ 314,6 bilhões

A expansão não veio isenta de dores. O ano passado trouxe um tropeço significativo nos desembolsos de crédito habitacional pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), que inclui recursos livres e da poupança e representa 89% do estoque. A liberação de recursos aumentou perto de 6% no ano, longe da previsão de 20% feita pela Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O desempenho desapontador veio na esteira de uma economia mais fraca e da menor demanda por parte das incorporadoras imobiliárias, que puxaram a média para baixo.

A competição também esquentou no ano passado e deve seguir na ordem do dia. Não só os bancos públicos, mas também os privados, elegeram a modalidade como prioritária.

Ao se contabilizar todos os tipos de recursos (livres e direcionados, para pessoas físicas e jurídicas), o saldo de operações de crédito imobiliário somava R$ 342,9 bilhões em outubro, dado mais recente do Banco Central (BC). Desse total, 76,8% referiam-se a operações destinadas a pessoas físicas e o restante para incorporadoras e construtoras, em que o tempo de duração dos financiamentos é menor. As operações passam a fazer parte da carteira irmã normalmente quando o mutuário pega as chaves.

No acumulado 12 meses, a carteira cresceu impressionantes 35,6%. Ainda assim, a modalidade representa apenas 6,2% do Produto Interno Bruto (PIB), bem abaixo dos Estados Unidos, por exemplo, onde supera 70%. No fim de 2011, essa proporção no Brasil era de 5,1%.

Foi o crédito imobiliário com recursos livres e da poupança que mais sentiu o “freio de arrumação” no ano que passou. Octávio de Lazari Junior, presidente da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), diz que foram desembolsados em 2012 R$ 84 bilhões (dados preliminares) em empréstimos com recursos do SBPE, alta de 6%. “Quando pensamos na meta de 20% em 2012, trabalhávamos com um PIB de 4% e não consideramos os problemas das construtoras”, diz. Para 2013, a estimativa é que a expansão se situe entre 15% e 20%, rompendo a marca dos R$ 100 bilhões desembolsados com recursos do SBPE.

O crescimento de um dígito no desembolso teve relação com o momento ruim vivido pelas incorporadoras no ano passado. As companhias frearam os lançamentos de imóveis, graças a pressões por ajustes de caixa e controles de gastos. De janeiro a novembro, os desembolsos para pessoa jurídica caíram 21,9% na comparação com igual período do ano anterior. Já o crédito habitacional para pessoa física cresceu 22,8% no mesmo intervalo de tempo.

Esse “soluço”, porém, parece ter passado longe dos bancos públicos. A Caixa Econômica Federal desembolsou cerca de R$ 101 bilhões em 2012, 33,9% acima do que o mesmo período de 2011. Os empréstimos com recursos do SBPE representaram 47% desse total.

Para José Urbano Duarte, vice-presidente de Habitação e Governo do banco estatal, a principal explicação do desempenho do banco está nos cortes feitos na taxa de juros. “Entre janeiro de 2011 e abril de 2012, o mercado fez mais operações no SBPE que a Caixa. Depois de abril, quando anunciamos as novas taxas, passamos a fazer mais do que o mercado”, diz. Líder absoluto no crédito imobiliário, o banco fechou o ano com uma carteira próxima de R$ 200 bilhões, dois terços do mercado.

O Banco do Brasil, novato no segmento, também promete um desempenho de encher os olhos em 2013. A instituição, que só em 2012 começou a atuar com mais ênfase, planeja atingir cerca de R$ 25 bilhões contratados em crédito imobiliário até o fim de 2013, mais que o dobro da cifra de 2012, estima o diretor de crédito imobiliário do BB, Gueitiro Matsuo Genso. O BB encerrou o ano passado com R$ 11,35 bilhões contratados, crescimento de 75% ante 2011.

Boa parte do crescimento do BB se dará na arena dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que servem de funding para os empréstimos do programa habitacional do governo, o Minha Casa Minha Vida, em que a Caixa atua quase que com exclusividade. Em 2012, cerca de 11% dos recursos contratados vieram do FGTS. Para 2013, Genso projeta que essa fatia suba para 40%. “O relacionamento do banco com municípios será um diferencial importante”, diz.

Para o executivo, 2013 começa aquecido para novos projetos imobiliários. “Sentimos em dezembro efeitos das medidas de estímulo ao setor da construção. Muitos projetos saíram da gaveta”, diz Genso. No começo de dezembro, o governo anunciou desoneração da folha do setor.

Entre os privados, quem conseguiu perder menos foi o Santander. Até setembro, o banco teve redução de 4% nas concessões para pessoa jurídica, inferior à queda média do mercado. José Roberto Machado, diretor de negócios imobiliários do banco, diz que a atuação com construtoras de médio porte atenuou a baixa nessa linha. “As construtoras estão em um novo patamar de mercado que veio para ficar. Por um tempo, a demanda vai seguir parecida com o que vimos em 2012.”

Outro aspecto que ajudou a arrefecer a demanda de algumas incorporadoras por crédito foi o atraso com que caíram as taxas do financiamento bancário, levando algumas para o mercado de capitais. “Preferimos captações corporativas” afirma José Florêncio, vice-presidente financeiro da Cyrela. “Mas já vimos baixar as taxas do crédito bancário”. Ele afirma que o juro do crédito à construção caiu de Taxa Referencial (TR) mais 10% para TR mais 8% ou 9%.

“No segundo trimestre de 2013 o balanço das incorporadoras estará melhor. Os empreendimentos com melhor margem que estão sendo lançados agora terão reflexo na segunda metade do ano e em 2014″, diz Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC. Ele projeta avanço de 10% a 15% nos desembolsos para pessoa jurídica no SBPE.

Para pessoa física, Barbosa vê um cenário de desaceleração para os próximos anos. A culpa seria do crescente endividamento da população. A tese é que os bancos passarão a receber propostas de pessoas com uma carga maior de dívidas e que isso deve moderar a expansão da modalidade.

“Um crescimento de 15% a 25% das originações está de bom tamanho. Minha expectativa é que, em cinco anos, o crédito imobiliário ultrapasse com segurança 10% do PIB”, afirma Claudio Borges, superintendente-executivo de crédito imobiliário do Bradesco.

Fonte: Felipe Marques – Valor